Les mots de notre métier
La diversité de nos clients et de nos expertises nous conduit à utiliser un vocabulaire étendu. Ce lexique est l'occasion de fournir des définitions et de commenter certaines notions. Selon votre activité, certaines expressions utilisées sur ce site vous sont familières, d'autres non.
Nous enrichissons régulièrement ce lexique : faites nous connaître vos suggestions et remarques.
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- Part de marché (ou taux d'emprise)
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Proportion des dépenses de consommation captée par un point de vente sur une zone géographique donnée.
Il n'existe pas de source unique fiable pour évaluer l'ensemble des dépenses de consommation d'un secteur donné. Aussi faut-il consulter et croiser les données de nombreuses sources : INSEE, Association des Chambres Françaises de Commerce et d’Industrie, Banque de France (note de conjonctures), Cetelem, Fédération Professionnelle des entreprises du Sport & des loisirs, Unibal, Promojardin, IFLS, Linéaires, Fédération des Centres de Gestion Agréée, Fevad, Fédération Française des Industries du Jouet et de la Puériculture…
Le taux d’emprise dépend d’un grand nombre de facteurs :
- commercialité du site (accessibilité, visibilité…),
- typologie de l’offre (secteurs d’activité et enseignes),
- concurrence (existants, en projet, source d’évasion commerciale)
- typologie de la ou des clientèle(s) captable(s) (résidents, salariés, touristes, congressistes, militaires…).
- Plan de merchandising
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Plan de répartition des activités dans un centre commercial : grandes et moyennes surfaces, boutiques, services, restaurants. On parle également de plan de merchandising pour les retail parks et toute autre forme de concentration commerciale, y compris les rues et quartiers commerçants.
Sa conception est fondamentale pour assurer la répartition des flux et maximiser les échanges entre les différents points de vente. Un plan de merchandising doit pouvoir évoluer, que ce soit durant la commercialisation pour s'adapter aux demandes des enseignes, ou durant la vie du pôle commercial, pour permettre la mutation des espaces. L'adaptation du merchandising est un élément incontournable pour le bailleur qui souhaite maintenir l'attractivité de son centre dans la durée, faire face aux départs d'enseignes, attirer de nouvelles locomotives, affuter son marketing.
- Pôle de destination
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Voir : Types de pôles commerciaux
- Pôle de flux
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Voir : Types de pôles commerciaux
- Pôle de proximité
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Voir : Types de pôles commerciaux
- Positionnement
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Position qu’occupe un pôle commercial dans l’esprit des consommateurs face à ses concurrents. Un positionnement clair et différencié est la base même du marketing.
Le positionnement d'un pôle commercial se définit par la mise en cohérence des critères suivants : contexte urbain, taille, forme architecturale, nature et image de enseignes locomotives, mix merchandising, niveau de gamme des enseignes, présence d'enseignes innovantes, communication, politique de services.
- Promoteur - Investisseur - Foncière
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Le promoteur, ou développeur, réalise des opérations immobilières qu'il revend ensuite à un investisseur en se rémunérant par une marge commerciale. Il le vend soit directement à l'utilisateur soit à un investisseur qui le louera à un ou plusieurs utilisateurs. La plupart des promoteurs qui réalisent des opérations d'immobilier commercial sont spécialisés.
L'investisseur peut être un investisseur institutionnel tel qu'une caisse de retraite ou une compagnie d'assurance, ou bien une foncière spécialisée en immobilier commercial. Son placement en capital est rémunéré par des loyers, lesquels lui permettent de verser des rentes à ses adhérents ou des dividendes à ses actionnaires.
En règle générale, l'investisseur institutionnel acquiert des locaux commerciaux existants et les gère. Dans certains montages, ils s'associe avec un promoteur dès le stade du développement. La foncière spécialisée, en revanche, maitrise toute la chaîne qui va de la recherche d'opportunités foncières à la gestion de centres commerciaux ; elle développe elle même des projets commerciaux qu'elle conserve en portefeuille.
Les grandes foncières spécialisées sont cotées en bourse (Unibail Rodamco, Hammerson, Mercialys, Carrefour Property…). Plusieurs grandes enseignes d'hypermarché ont créé une foncière pour porter et gérer leur parc immobilier.
Les promoteurs comme les investisseurs ont en général une stratégie qui les amène à privilégier tel ou tel type de produit immobilier. Leur taille, leurs compétences et leur capacité financière peuvent être très variables. Il importe donc, lors d'une consultation d'opérateurs immobiliers, de bien cibler le profil recherché.
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